Застрояване на парче, в т.ч. в земеделски земи; луксозни имоти със... септични ями; построено като офис, но обитавано като жилище; тесни улици и булеварди, които не отговарят на заложените стандарти. Липса на трафик анализ, липса на контрол за височината на новите сгради, липса на отчуждаване - в полза на детски градини и зелени площи. Никакво спазване на параметрите, заложени в Общия устройствен план. Никакво планиране.

Така изглежда българската столица в изготвения анализ на Направление "Архитектура и градоустройство" към Столична община, възложен от кмета Васил Терзиев. Той бе представен днес от него и и.д. главния архитект Богдана Панайотова. "Гимнастики", "хватки", "лъжене" - обобщи ситуацията Панайотова.

Действащият ОУП на столицата е от 2007 г. Панайотова изтъкна три вида отклонения от него: неправилното му прилагане, одобряването на подробни устройствени планове на парче, неправилната политика на отчуждаване и това, че общината не се е възползвала от правото да придобие 25% от имотите в полза на гражданите при процедирането на планове в неурегулираните имоти.

"На парче"

Масовият проблем (често срещан и по морето, когато се одобряват проекти в Натура 2000), когато се иска план за застрояване на някакъв имот, то не се взима предвид комулативният ефект (т.е. какви улици, ВиК, други сгради и всякакъв вид инфраструктура има около него и как ще се отрази нов обект), а само този от въпросното здание.

"Да спрем практиката с одобряването на малки ПУП-ове, а да наблегнем на цялостното градоустройство. Вече спираме да го позволяваме. Има много недоволни, всеки си гледа индивидуалния проект, но да минем към по-голямо планиране, ако ще сме европейска столица в 21 век", даде заявка Терзиев. Но в същото време каза и следното: "Много от проектите на бюрото на Панайотова са законни и изрядни и няма как да бъдат отказани. Ако ги откажем, плащаме глоби и обезщетения, но после пак се реализират".

Така се разбра, че бъдещите заявки за строителство ще се водят по обещаваното от него градоустройствено планиране. Текущите - не. За последните 5 години имало редица бавени процедури, не е отказвано (т.нар. мълчалив отказ). По-точно 1000 преписки, довели до "лавина от осъдителни дела", плащани впоследствие от столичани. Когато влязла в НАГ, разказа и Панайотова, заварила "ужасна статистика" - 500 преписки за разрешителни за строеж, около 2000 ПУП-а и 700 разрешения за поставями обекти.

Друг от проблемите е и застрояването в периферните квартали в неурегулирани територии (земеделска земя, напр.).

Още от 2001 г. при наличие на такава територия, където няма планове за улична регулация, ВиК, "няма нищо" (по Панайотова), има възможност да се изготвят планове за застрояване, но този подход позволява 25% да се отнемат от общината като право на собственост - трябва да се отредят за публични нужди (озеленяване, детски градини, улици и пр.). За Терзиев и екипът му обаче остава неясно, защо СО не се е възползвала от този вид "отчуждаване", предвиден законодателно. В същото време, както е известно, за отчуждаване в полза на общината за обществени обекти от голямо значение се заделят малко средства в годишните бюджети.

"Едва 8 терена за 10 години са отчуждени за детски градини. За озеленяване - само един и то през 2024 г. при Терзиев като кмет. Безвъзвратно сме загубили плановете за отчуждаване за детски градини", заяви Панайотова.

"Приоритетно е да не се разрешават поединични ПУП. Скъпи сгради, без улица, на септична яма да се правят по поединични ПУП. Няма такъв град с толкова септични ями. Симеоново, Драгалевци, Банкя, Витоша, Бистрица, Панчарево - строени изцяло "на парче". Улици, стигащи до никъде. Това са ощетени територии дотам, че за останалите там, където е възможно да направим плановете, е много трудно вече собствениците на урегулираните имоти да дават огради, улици и пр.", обобщи архитектката, която даде заявка и да участва в конкурса за титуляр.

Колко метра е широко уличното платно

Още едно нарушение: не са спазвани стандартите за широчина на уличните платна, което води до липса на тротоари и озеленяване.

"9 метра са сега улиците, а по ОУП трябва да са 14 метра. Няма място по тях да се разположат дървета и нормална инфраструктура. Никога не е било проконтролирано и медийно известно. Бул "Черни връх" - от залаожен 20 метра по ОУП, в момента е 14. Това е най-фрапантният случай. Тези улични регулации вече са непоправими", посочи Панайотова.

Не високите сгради допринасят за трафика, а тесните улици, незаложени по план, ПУП-ове които не се съгласуват - допълни.

Офис или апартамент

"И още - масова практика - едно строителство се обявява като за смесени функции (смф), което налага и по-ниски параметри за озеленяване, отстояние, височина и пр., а впоследствие помещенията се продават като жилища.

"Смф е станало 90% високи жилищни сгради, а изискванията му са като за офис. Пороците по прилагане на плана, гимнастиките и хватките, мога смело да кажа, че някои не са законови. 50% от издадените разрешения за строеж са за жилищно строителство при план за смесено застрояване", заяви Панайотова.

Мерки

Кметът обеща поредица от мерки, първата от които промяна в ОУП. "Всички нови неща ще се правят като хората", даде заявка.

СО ще инициира промени и в закона за София, както и в няколко явно неработещи наредби. Бъдещите планирания на ПУП-ове ще минават през комплексна оценка за комулативния ефект.

За принудително отчуждаване средствата са на нивата от предходните бюджети, но общината смята да заложи на правото да придобие 25% от имотите за проектите в неурегулираните територии. "Тъжното е, че не е избиран вторият път за много от териториите. Това е най-чистият начин. Или се е работило на парче защото е по-лесно, или е имало натиск от собствениците, не са искали и да си заделят от територията", посочи Терзиев. Обеща "планова политика за отчуждаване" - за догодина са заложили в бюджета парцелите с неизтекли срокове по действащите планове, да бъдат отчуждени.

СО и регионалното министерство са започнали и анализ на всички улици със съвместна собственоста (между общината и Агенция "Пътна инфраструктура"), за да няма повече недоразумения като това с детелината на бул. "България", която бе затворена докато двете институции си прехвърляха отговорността за ремонта й. "Никога през годините не е правен опит да е ясно чия е собствеността", посочи кметът.

И ключовото: планира се ограничаване на правомощията на главния архитект и делегирането на повече контрол на районните кметове. В същото време Терзиев и Панайотова подчертаха, че 1/3 от РЗП, която се разрешава в София е от главния архитект, всичко останало - от районните архитекти.

"Всичките ПУП-ове вече ще бъдат на моето бюро. Всеки си гледа индивидуалния проект, но да минем към по-голямо планиране, ако ще сме европейска столица в 21 век", заяви столичният кмет.